logo-pfa.jpg
Reprezentare Exclusivă Vs Exclusivitate
Se observa in ultima vreme o preocupare in crestere cu privire la ceea ce inseamna Reprezentarea Exclusiva si respectiv Intermedierea Exclusiva. Bineinteles ca exista pareri diferite, fiecare avand modul lui de abordare, insa ceea ce conteaza practic sunt relatia cu clientii si serviciile aduse acestora.

Am vazut ca subiectul este abordat de foarte multa lume, desi in realitate foarte putini au experienta in domeniul Reprezentarii Exclusive. Dar asta nu inseamna neaparat ceva rau, pentru ca, daca se discuta, inseama ca oamenii sunt interesati.


De fapt, proprietarul unei case poate sa opteze pentru orice fel de abordare privind vanzarea casei lui.

Variantele sunt:

1. Vanzarea prin mijloace proprii, fara sprijinul unei agentii imobiliare

2. Contractul de Exclusivitate / Intermedierea Exclusiva

3. Intermedierea deschisa

4. Reprezentarea exclusiva



INTERMEDIEREA DESCHISA nu reprezinta nicio relatie de agentie (presupune doar acordul Proprietarului pentru promovare) si, desi este in dezavantajul vanzatorilor si cumparatorilor, este inca cea mai des intalnita modalitate de colaborare. De cele mai multe ori, in cazul intermedierii deschise agentiile nu inchieie un contract scris cu vanzatorii/cumparatorii. Acest lucru este ilegal, deoarece chiar si in situatia intermedierii legea impune un acord scris, promovarea proprietatii si manipularea datelor personale fara acordul scris al vanzatorilor si cumparatorilor fiind interzisa. Chiar si cand acordul cerut prin lege exista, agentul face foarte putine servicii Proprietarului – poate doar un anunt la ziar sau pe Internet, care inseamna 2% sanse de vanzare.

CONTRACTUL DE EXCLUSIVITATE sau INTERMEDIEREA EXCLUSIVA presupune o intelegere scrisa intre agentie si un Vanzator, cu scopul de a vinde proprietatea într-un termen de x luni, la un pret stabilit de multe ori de agentul imobiliar. De obicei astfel de contracte sunt o cauza pierduta, deoarece prin contractul respectiv casa va fi prezentata doar cumparatorilor respectivei agentii iar accesul vanzatorilor la cumparatori va fi limitat. In schimb, desi vanzatorul este total aservit agentiei, nu exista obligatii serioase si responsabilitati in seama agentiei. Ba si mai mult, agentia isi rezerva dreptul sa incaseze comision nu numai de la vanzatorul care l-a angajat, dar si de la cumparator!

De altfel, de multe ori casele nici nu se vand si de aici sentimentul de frustrare al Vanzatorilor si reticenta fata de astfel de contracte de exclusivitate… Aceasta nemultumire apare cu atat mai mult cu cat exista cazuri cand sunt pe piata potentiali cumparatori pentru proprietate, dar agentul imobiliar hotaraste (in numele Proprietarului si fara a il consulta pe acesta!) daca colaboreaza sau nu cu alte agentii, blocand asftel vanzarea. In alte cazuri, agentia vanzatorului nu il primeste pe un cumparator, pentru ca nu vrea sa plateasca comision. Cum e posibil asa ceva?!!

Tocmai de aceea, Vanzatorii nu agreeaza de obicei acest gen de Contracte de exclusivitate, cu toate ca uneori ele sunt practicate din lipsa de informare, desi din punct de vedere legal nu sunt aplicabile din cauza caracterului lor abuziv: Nicio agentie nu are dreptul sa decida asupra faptului daca un cumparator are sau nu acces la cumpararea proprietatii! Doar vanzatorul poate face asta iar agentia are datoria sa-l informeze ca exista un cumparator, indiferent daca el vine direct sau prin orice alta agentie, indiferent daca acel cumparator accepta sa plateasca comision sau nu… desi in practica agentiile omit de multe ori acest lucru.

Dar, totusi, exista o diferenta intre INTERMEDIEREA EXCLUSIVĂ si REPREZENTAREA EXCLUSIVĂ? Da, exista o diferenta si una chiar Enormă ! Haideti sa vedem…referindu-ne la Vanzatori:

REPREZENTAREA EXCLUSIVĂ (Unică) este o relatie contractuala total diferita de INTERMEDIEREA EXCLUSIVA.

Pe langa setul de servicii pe care orice companie ar trebui sa-l aiba pentru deservirea clientilor sai, in relatia contractuala de reprezentare exclusiva noi punem interesul clientilor nostri inaintea intereselor proprii, astfel incat sa avem doar clienti care nu doar ca au fost multumiti de noi, ci au fost cu adevarat impresionati de noi ca agenti si ca oameni.

Intr-o propozitie, REPREZENTAREA EXCLUSIVĂ inseamna ca agentia imobiliara reprezinta interesul vanzatorului in piata si realizeaza marketingul proprietatii catre TOTI CUMPARATORII, indiferent ca acestia vin direct, prin intermediul agentiei care listeaza sau prin intermediul oricarei alte agentii imobiliare. Agentia care il reprezinta pe vanzator nu percepe comision de la cumparatori facilitand astfel accesul liber al cumparatorilor la proprietatea listata. In plus, agentia care il reprezinta pe vanzator imparte comisionul primit de la acesta cu orice alta agentie care o ajuta sa vanda casa catre cumparatorul potrivit.

Reprezentarea Exclusiva inseamna sa gandesti vanzarea casei la fel ca si proprietarul ei, sa gasesti solutii si sa obtii cel mai bun pret de piata ca si cand tu ai fi proprietarul casei. Reprezentare exclusiva inseamna sa fii vocea proprietarului in piata imobiliara.

Daca un vanzator are optiunea sa vanda casa si singur, trebuie sa te gandesti cu ce-l poti ajuta pe acest om si de ce ar opta sa lucreze cu tine. Vanzatorul te angajeaza daca vede un beneficiu in colaborarea cu tine, are nevoie de consiliere pe durata tranzactiei si de un plus de experienta si valoare fata de situatia cand ar vinde singur.

Reprezentarea Exclusiva inseamna sa reprezinti o singura parte in tranzactie astfel incat sa obtii cele mai bune conditii de piata pentru clientul care te-a angajat. Este ca si cand ti-ai angaja un avocat sa iti reprezinte interesele in domeniul juridic, doar ca in acest caz “campul de batalie” este piata imobiliara. Suportul de specialitate asigurat de agentul imobiliar profesionist este crucial in relatia agent-vanzator.

Reprezentarea Exclusiva inseamna cel mai bun mod de lucru in relatia agent-client, existent la ora aceasta in Piata Imobiliara! Desigur, sunt oameni care doresc sa vanda singuri, insa in cele din urma majoritatea apeleaza la un agent imobiliar. Sfatul meu pentru ei este sa fie atenti in alegerea agentului cu care vor lucra, mai ales ca acum exista acces la informatii, exista asociatii, site-uri de agentii imobiliare unde sunt prezentate principalele servicii, tipurile de relatii si tarifele percepute.

Sunt mult mai multe aspecte de discutat despre Reprezentare Exclusiva, tocmai de aceea o sa mai publicam astfel de articole periodic, pentru ca oamenii sa aiba parte de o informare cat mai buna, astfel incat sa poata lua cele mai bune decizii atunci cand lucreaza cu agentii imobiliari.
Utilitatea agentului in piata rezidentiala: de ce mai exista inca agenti imobiliari?
Comisionul unui agent imobiliar ajunge la 3% din valoarea tranzactiei, potrivit expertilor din industrie, dar acesti bani nu intra in totalitate in buzunarul sau, ci ii imparte, de regula, cu agentia imobiliara. De exemplu, la o tranzactie rezidentiala de 100.000 de euro, pana la 3.000 de euro ar reveni intermediarului, ceea ce constituie frecvent o tentatie pentru multi se elimine din ecuatie agentul imobiliar. Ca urmare, vanzarea sau achizitia unei locuinte pe cont propriu este o practica des intalnita in Romania. Trebuie tinut cont insa de faptul ca agentul imobiliar exista dintr-un anumit motiv. Cel mai important, deoarece o multime de lucruri pot merge prost atunci cand sari peste consultant.

Asadar, fie ca vrei sa vinzi, sa cumperi sau sa inchiriezi, exista mai multe beneficii pe care ti le va aduce colaborarea cu o agentie imobiliara. Va prezentam cele mai importante avantaje ale unui proprietar care intentioneaza sa vanda sau sa inchirieze o locuinta

1. Evaluarea corectă a proprietății

Vanzarea sau inchirierea unei proprietati poate fi afectata daca pretul solicitat nu este unul realist, adaptat la piata imobiliara. Un pret prea mic poate ridica semne de intrebare clientilor sau poate atrage cumparatori sau chiriasi nepotriviti care sa-i iroseasca timpul proprietarului, iar nu in ultimul rand poate reprezenta bani pierduti. Un pret prea mare poate intarzia cu luni de zile inchiderea tranzactiei, iar pretul final de vanzare sa fie oricum redus.

Un agent imobiliar profesionist prezinta avantajul cunoasterii pietei si tendintele ei, a concurentei dar si a preturilor de tranzactionare reale dintr-o anumita zona. Tinand cont de toate acestea, el va sti sa pozitioneze corect proprietatea din punct de vedere al pretului.

2. Identificarea punctelor slabe si a celor forte

In postura de vanzator si proprietar, ti se poate parea ca proprietatea ta este cea mai buna si este normal - pe langa partea financiara ai investit emotii si timp. Pe de alta parte, trebuie sa tii cont de ceea ce doresc si cauta potentialii clienti. Un specialist imobiliar, care este mereu in contact cu potentiali chiriasi si cumparatori iti poate spune ce trebuie sa evidentiezi si ce nu.

3. Punerea in valoare a proprietății

De multe ori detaliile fac o mare diferenta. O casa curata, ordonata, fara multe lucruri personale ale proprietarilor, ii vor ajuta pe potentialii cumparatori sau chiriasi sa-si imagineze cum ar locui in spatiul respectiv.

Perdelele si covoarele vor conferi intimitate unui apartament nemobilat iar o vaza cu flori si cateva decoratiuni colorate pot da viata unui spatiu liber. Sunt multe sugestii de acest tip pe care un agent imobiliar ti le poate oferi pentru a scoate in evidenta proprietatea ta.

4. Promovarea eficientă și targetată

Dupa stabilirea pretului proprietatii, urmeaza identificarea clientilor–tinta si realizarea unei strategiide promovare.Aceasta trebuie sa fie orientata catre categoria protrivita de cumparatori, respectiv chiriasi, iar un agent imobiliar, prin experienta sa va stii sa realizeze aceasta strategie. Un set de fotografii de calitate sunt foarte importante in aceasta faza, pentru a transmite cat mai corect si complet informatiile catre potentialii clienti.

5. Gasirea clientilor potriviti si gestionarea vizitelor

O proprietate bine prezentata poate atrage zeci de telefoane si vizite. Un agent imobiliar profesionist va gestiona pentru tine posibilii clienti, va realiza vizite si va face o prima discutie despre pret, conform cerintelor tale. De asemenea, acesta va colabora cu alti colegi din piata care au clienti potentiali pentru tine.

6. Negocierea prețului și a conditiilor contractuale

Este bine ca intr-o situatie cu incarcatura emotionala, cum este tranzactionarea unei proprietati, sa ai ca sprijin in negociere un agent imobiliar. Acesta va incerca sa gasesca numitorul comun al partilor implicate, crescand sansa unei tranzactii reusite.

7. Rezolvarea aspectelor legate de tranzactie

Odata ce partile s-au inteles, urmeaza o serie de etape specifice pentru fiecare tip de tranzactie. Un agent imobiliar profesionist te va asista pe tot parcursul procesului de tranzactionare, informandu-te cu privire la pasii de urmat, documentele necesare, aspectele legale si fiscale, taxele, impozitele si alte eventuale servicii de platit si punandu-ti la dispozitie, la nevoie, contactele unor specialisti din domenii conexe (auditor energetic, avocat, notar etc).

8. Timp liber

Intr-o epoca a vitezei, timpul este una din cele mai importante resurse. Agentul imobiliar este omul care cel putin opt ore pe zi se ocupa de tranzactii imobiliare. Este job-ul sau, prin urmare va face mai repede si mai bine orice lucru legat de o tranzactie imobiliara. Intre timp tu te poti ocupa de jobul propriu sau te poti relaxa alaturi de cei dragi tie.

Ciobanica Imobiliare

0770478913




Name
Email
Comment
Or visit this link or this one